Potentieel en kansen

Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er in Nederland tussen de 40.000 en 250.000 woningen kunnen worden toegevoegd door optoppen. In Amsterdam gaat het om een potentie van circa 8.000 woningen, in Amstelveen zelfs 10.000. Deze cijfers worden ook erkend door de betrokken gemeenten.

Volgens Thijs Müller, mede-oprichter van Creative City Solutions, is optoppen niet nieuw: “Optoppen gebeurt al honderden jaren. Het verschil is dat we er nu veel systematischer naar kijken, bijvoorbeeld op wijkniveau.” Met name galerijflats na 1965 zijn kansrijke gebouwen om op te toppen. De grond, infrastructuur en voorzieningen zijn immers al aanwezig.

Voordelen van optoppen

• Snelle realisatie:

  Optoppen maakt gebruik van bestaande gebouwen, waardoor nieuwe woningen sneller gerealiseerd kunnen worden dan bij traditionele nieuwbouw.

• Duurzaamheid:

  Door bestaande gebouwen te gebruiken, wordt bespaard op grond, materialen en infrastructuur. Vaak gaan renovatie en verduurzaming hand in hand, waardoor gebouwen een beter energielabel krijgen.

• Kwaliteitsverbetering:

  De opbrengst van nieuwe appartementen kan worden gebruikt om het bestaande gebouw te verduurzamen, achterstallig onderhoud weg te werken of een lift te plaatsen.

Uitdagingen en oplossingen

Juridische en bestuurlijke obstakels

Optoppen stuit vaak op juridische en bestuurlijke uitdagingen. Zo is bijna altijd unanimiteit nodig binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s), wat besluitvorming complex en tijdrovend maakt. Daarnaast hanteren gemeenten vaak verschillende regels, wat het voor initiatiefnemers lastig maakt om projecten op te schalen.

Parkeernorm en lokale regelgeving

Een belangrijke blokkade is de parkeernorm, die ontwikkelaars verplicht extra parkeerplaatsen te realiseren bij nieuwe woningen. In dichtbebouwde gebieden is dit vaak onmogelijk. Ook lokale regels voor minimale woonoppervlakte kunnen optoppen bemoeilijken.

Oplossingsrichtingen

Experts pleiten voor een reset van de overheid: simpelere, centralere en snellere regels. Het nieuwe regeerakkoord biedt hoop, met plannen voor een jaarlijkse Vereenvoudigingswet en simpelere regels voor optoppen en splitsen. Gemeenten worden verplicht helder beleid op te stellen, zodat ontwikkelaars weten waar ze aan toe zijn.

Toekomstperspectief

Optoppen kan een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood, mits de regels worden versimpeld en procedures voorspelbaarder worden. Zo kunnen bouwers en ontwikkelaars sneller aan de slag en meer mensen een eigen woning bieden.

Bron: Change Inc. - Gesprekken met Thijs Müller (Creative City Solutions), Femke Stroucken (CMS), Martijn Winnen (Winnen&Co BV) en Arnout Scholten (CMS).